Trong nhiều năm qua, văn hóa bán hàng của ngành bất động sản (BĐS) tại Việt Nam phụ thuộc nặng nề vào các tệp danh bạ khách hàng được truyền tay nhau trên các nhóm mạng xã hội: 'Danh sách 5.000 chủ sở hữu biệt thự', 'Danh sách khách hàng gửi tiết kiệm trên 5 tỷ đồng', 'Danh sách phụ huynh trường quốc tế cao cấp'. Nhân viên môi giới (sale) hàng ngày thực hiện hàng trăm cuộc gọi 'Cold Call' để chào mời dự án đất nền, căn hộ chung cư mới. Tuy nhiên, thời kỳ thu thập và sử dụng data 'trôi nổi' đã hoàn toàn khép lại. Với sự ra đời của Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân số 91/2025/QH15 và Nghị định 356/2025/NĐ-CP, cùng các đợt cao điểm truy quét của Cục An ninh mạng A05, việc mua bán và gọi điện telesale không có sự đồng ý có thể khiến cả nhân viên lẫn lãnh đạo sàn BĐS đối mặt với án phạt hành chính kịch khung và trách nhiệm hình sự. Doanh nghiệp cần khẩn trương tham gia các chương trình Đào tạo DPO & Nhận thức Tuân thủ dữ liệu để chuyển đổi phương thức tìm kiếm khách hàng an toàn và bền vững.
1. Khung pháp lý kép: Xử phạt hành chính và Truy cứu trách nhiệm hình sự#
Các cá nhân và tổ chức môi giới BĐS cần nhận thức rõ hai tầng chế tài nghiêm khắc hiện hành:
a) Chế tài hành chính theo Nghị định 330/2026/NĐ-CP & Luật 91/2025/QH15#
• Hành vi mua, bán, trao đổi, chia sẻ trái phép dữ liệu cá nhân: Bị phạt từ 2 đến 10 lần khoản thu bất hợp pháp; nếu không xác định được khoản thu bất hợp pháp, mức phạt từ 70 triệu đến 100 triệu đồng (dưới 1.000 chủ thể bị ảnh hưởng) hoặc từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng (từ 10.000 chủ thể trở lên), tối đa có thể lên tới 3 tỷ đồng nếu xâm phạm quốc phòng, an ninh quốc gia.
• Hành vi gọi điện, gửi tin nhắn quảng cáo mà không có sự đồng ý trước của chủ thể dữ liệu: Bị xử phạt từ 30 triệu đến 50 triệu đồng cho mỗi hành vi vi phạm và buộc tiêu hủy toàn bộ cơ sở dữ liệu vi phạm.
b) Truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 288 Bộ luật Hình sự 2015#
Tội 'Đưa hoặc sử dụng trái phép thông tin mạng máy tính, mạng viễn thông': Cá nhân có hành vi mua bán, phát tán tệp dữ liệu cá nhân có từ 200 bản ghi thông tin cá nhân trở lên hoặc thu lợi bất chính từ 50 triệu đồng trở lên có thể bị phạt tiền đến 1 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 07 năm tù giam.
2. Trách nhiệm pháp lý liên đới của Sàn Giao Dịch & Chủ Đầu Tư#
Nhiều chủ doanh nghiệp sàn BĐS lầm tưởng: 'Sale tự bỏ tiền túi mua data trên mạng rồi tự gọi, công ty không chỉ đạo thì công ty không chịu trách nhiệm'. Quan niệm này hoàn toàn sai lầm. Theo Luật 91/2025, doanh nghiệp với tư cách là Bên kiểm soát dữ liệu (Data Controller) phải chịu trách nhiệm liên đới nếu không ban hành quy chế bảo vệ dữ liệu nội bộ, không kiểm soát nguồn gốc data và dung túng cho nhân viên sử dụng data lậu để mang lại doanh thu cho công ty.
3. Quy trình sàng lọc và thanh lọc dữ liệu CRM cũ (Data Sanitization)#
Các sàn BĐS đang sở hữu tệp CRM hàng chục nghìn số điện thoại cũ cần thực hiện chiến dịch làm sạch dữ liệu qua 4 bước:
1. Phân loại nguồn gốc dữ liệu: Tách biệt data thu thập từ nguồn hợp pháp (Khách tự đăng ký trên Website/Landing Page, Khách tham dự sự kiện có ký tên) và data không rõ nguồn gốc.
2. Tiêu hủy dữ liệu không rõ nguồn gốc: Xóa bỏ vĩnh viễn các tệp data mua từ bên ngoài hoặc trôi nổi không có chứng từ chứng minh Consent.
3. Tra cứu danh sách Do-Not-Call (DNC) quốc gia: Tích hợp API đối chiếu với Danh sách không nhận quảng cáo của Cục An toàn thông tin (nay thuộc Bộ Khoa học và Công nghệ) trước khi thực hiện bất kỳ chiến dịch tiếp thị nào.
4. Chiến dịch kích hoạt lại sự đồng ý (Consent Refresh Campaign): Gửi email hoặc tin nhắn thông báo cập nhật chính sách bảo mật và xin phép tiếp tục gửi thông tin dự án mới.
4. Lối thoát cho bài toán Lead Generation trong ngành BĐS năm 2026#
3.1. Khung giờ gọi điện tiếp thị và giới hạn cuộc gọi theo quy định pháp luật#
Bên cạnh các chế tài xử phạt của Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân 91/2025, hoạt động telesale bất động sản còn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của Nghị định 91/2020/NĐ-CP về chống tin nhắn rác, thư điện tử rác và cuộc gọi rác. Theo đó, doanh nghiệp và nhân viên bán hàng chỉ được phép thực hiện cuộc gọi quảng cáo khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện khắt khe:
• Thời gian gọi điện: Chỉ được phép gọi trong khoảng thời gian từ 09h00 đến 17h00 hàng ngày (nghiêm cấm gọi vào ban đêm, sáng sớm hoặc giờ nghỉ trưa từ 11h30 đến 13h30).
• Tần suất cuộc gọi: Không được gọi quá 01 cuộc gọi quảng cáo tới 01 số điện thoại trong vòng 24 giờ, trừ trường hợp đã có thỏa thuận khác với khách hàng.
• Định danh cuộc gọi (Voice Brandname): Doanh nghiệp bắt buộc phải đăng ký tên định danh thương hiệu (Brandname) với Cục An toàn thông tin, nghiêm cấm sử dụng sim rác, số điện thoại cá nhân không đăng ký để gọi tiếp thị hàng loạt.
3.2. Kịch bản Telesale xin phép Consent mẫu (Permission-based Script)#
Thay vì kịch bản chào mời dồn dập truyền thống khiến khách hàng khó chịu và dễ dàng khiếu nại lên Cục A05, nhân viên kinh doanh BĐS cần áp dụng kịch bản xin phép tương tác lịch sự:
- Chào hỏi và nêu rõ nguồn gốc: 'Dạ em chào anh/chị [Tên], em là [Tên sale] gọi từ [Tên công ty/Sàn BĐS]. Em thấy anh/chị có đăng ký nhận bảng phân tích đầu tư dự án [Tên dự án] trên website của công ty em vào ngày [Ngày đăng ký].'
- Xin phép tiếp tục: 'Dạ không biết hiện tại anh/chị có tiện dành 2 phút để em cập nhật chính sách chiết khấu mới nhất không ạ?'
- Tôn trọng quyền từ chối: Nếu khách hàng phản hồi 'Tôi đang bận' hoặc 'Tôi không có nhu cầu nữa', nhân viên sale phải lập tức lịch sự cảm ơn và cập nhật trạng thái 'Ngừng liên hệ' trên phần mềm CRM công ty.
Để chuyển đổi sang mô hình kinh doanh bền vững, các sàn BĐS cần tái cấu trúc phễu tìm kiếm khách hàng:
• Inbound Marketing & Landing Page hợp chuẩn: Chạy quảng cáo số (Facebook, Google Ads, TikTok) dẫn về Landing Page cung cấp tài liệu phân tích thị trường, bảng giá dự án. Form thu thập thông tin phải có ô tích đồng ý tư vấn rõ ràng kèm liên kết Privacy Notice.
• Tổ chức sự kiện & Workshop trải nghiệm: Thu thập danh thiếp và thông tin khách mời tại sự kiện mở bán với phiếu đăng ký có điều khoản thỏa thuận xử lý thông tin cá nhân minh bạch.
• Quản trị Data Lineage (Nguồn gốc dữ liệu): Mọi số điện thoại lưu trong CRM phải gắn liền với bản ghi chứng minh Consent (Thời gian đăng ký, IP, URL nguồn, nội dung đồng ý).
5. Bộ quy tắc ứng xử nội bộ và cam kết trong Hợp đồng lao động#
Ban lãnh đạo sàn BĐS cần bổ sung ngay vào Hợp đồng lao động và Thỏa thuận bảo mật (NDA) của nhân viên môi giới điều khoản nghiêm cấm tự ý nạp data không rõ nguồn gốc vào hệ thống CRM công ty, đồng thời quy định chế tài sa thải và chuyển hồ sơ sang cơ quan công an nếu phát hiện nhân viên mua bán data trái phép.
6. Câu hỏi thường gặp (FAQ) về Telesale Bất động sản#
Q1: Nhận data từ bạn bè đồng nghiệp giới thiệu có được coi là hợp pháp không?
A1: Không, trừ khi chính người khách hàng đó đã trực tiếp đồng ý cho phép người bạn chia sẻ số điện thoại cho bạn tư vấn. Việc tự ý chia sẻ danh bạ giữa các sale vẫn là hành vi vi phạm.
Q2: Khách hàng yêu cầu không gọi lại nữa thì sale phải làm gì?
A2: Nhân viên sale phải lập tức gắn nhãn 'Do Not Call' vào hệ thống CRM chung của sàn để toàn bộ các sale khác trong công ty không tiếp tục gọi làm phiền khách hàng đó.
Q3: Công ty có được quyền kiểm tra điện thoại của sale để kiểm tra data không?
A3: Công ty chỉ được quyền kiểm tra các thiết bị do công ty cấp phát (Company-provided devices) hoặc tài khoản CRM công ty theo đúng Quy chế an toàn thông tin nội bộ đã ban hành.
7. Chương trình Đào tạo và Tư vấn Tuân thủ BĐS từ LexData#
LexData cung cấp các khóa Đào tạo Tuân thủ Dữ liệu Cá nhân cho Đội ngũ Bán hàng & Marketing BĐS cùng gói
Tư vấn Thiết lập Khung Quản trị Dữ liệu Khách hàng BĐS. Chúng tôi giúp doanh nghiệp BĐS xây dựng phễu khách hàng sạch, bảo vệ an toàn pháp lý cho ban lãnh đạo và chuẩn hóa quy trình tiếp thị thời đại 4.0.