QUỐC HỘI _______ Luật số: 31/2024/QH15
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LUẬT
ĐẤT ĐAI
- Cơ quan ban hành: Quốc hội khóa XV, kỳ họp bất thường lần thứ năm
- Người ký: Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ
- Ngày thông qua: 18/01/2024 | Ngày có hiệu lực: 01/08/2024 (khoản 1 Điều 252); riêng Điều 190 (hoạt động lấn biển) và Điều 248 (sửa đổi Luật Lâm nghiệp) có hiệu lực từ 01/04/2024 (khoản 2 Điều 252)
- Hiệu lực ban đầu: khoản 1 Điều 252 bản gốc ghi 01/01/2025; Luật số 43/2024/QH15 đưa mốc này lên 01/08/2024 (khoản 2 Điều 1 Luật 43/2024/QH15, theo chú thích của văn bản hợp nhất)
- Cấu trúc: 16 chương, 260 điều
- Thay thế: Luật Đất đai số 45/2013/QH13, đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật số 35/2018/QH14 (khoản 4 Điều 252)
- Sửa đổi, bổ sung bởi (theo văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH ngày 16/03/2026, Công báo số 174 ngày 01/04/2026):
- Luật số 43/2024/QH15 (sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng), hiệu lực 01/08/2024
- Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15, hiệu lực 01/07/2025
- Luật Đầu tư công số 58/2024/QH15, hiệu lực 01/01/2025
- Luật Công nghiệp công nghệ số số 71/2025/QH15, hiệu lực 01/01/2026
- Luật Thanh tra số 84/2025/QH15, hiệu lực 01/07/2025
- Luật Khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo số 93/2025/QH15, hiệu lực 01/10/2025
- Luật Đường sắt số 95/2025/QH15, hiệu lực 01/01/2026
- Luật An ninh mạng số 116/2025/QH15, hiệu lực 01/07/2026
- Luật Hàng không dân dụng Việt Nam số 130/2025/QH15, hiệu lực 01/07/2026
- Luật Phục hồi, phá sản số 142/2025/QH15, hiệu lực 01/03/2026
- Luật số 146/2025/QH15 (sửa đổi 15 luật trong lĩnh vực nông nghiệp và môi trường), hiệu lực 01/01/2026
- Luật số 147/2025/QH15 (sửa đổi Luật Địa chất và khoáng sản), hiệu lực 01/01/2026
- Văn bản hướng dẫn chính: Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Nghị định 49/2026/NĐ-CP (xem mục cuối)
- Nguồn chính thức: Cổng TTĐT Chính phủ (DocID: 211189) · Công báo số 363 + 364 đến 367 + 368 ngày 01/03/2024 · Văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH, Công báo
Lưu ý: Trang này là tóm tắt do LexData biên soạn nhằm phục vụ tra cứu nhanh, không phải toàn văn và không thay thế văn bản chính thức. Số điều, khoản dẫn theo văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH; phần chi tiết chọn theo nhu cầu của doanh nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài (quyền của người sử dụng đất, thuê đất, đăng ký, đất cho dự án). Ngoài các luật sửa đổi kể trên, Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; LexData chưa đối chiếu toàn văn Nghị quyết này và chỉ nêu những điểm được Nghị định 49/2026/NĐ-CP dẫn lại. Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được thông qua tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI. Về công chứng, bản dự thảo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến còn hai phương án: bắt buộc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng; nghị quyết phiên họp Chính phủ ngày 18/09/2026 giữ quy định bắt buộc công chứng với giao dịch chuyển nhượng. Dự án này chưa được thông qua, chưa có hiệu lực; tính đến 14/10/2026, quy định hiện hành vẫn là Luật 31/2024/QH15 như tóm tắt dưới đây.
Phạm vi và cấu trúc
Luật quy định chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất (Điều 1). Đối tượng áp dụng gồm cơ quan nhà nước, người sử dụng đất và các đối tượng khác có liên quan (Điều 2).
| Chương | Nội dung | Điều |
|---|---|---|
| I | Quy định chung | 1–11 |
| II | Quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai | 12–25 |
| III | Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất | 26–48 |
| IV | Địa giới đơn vị hành chính, điều tra cơ bản về đất đai | 49–59 |
| V | Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất | 60–77 |
| VI | Thu hồi đất, trưng dụng đất | 78–90 |
| VII | Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất | 91–111 |
| VIII | Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất | 112–115 |
| IX | Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất | 116–127 |
| X | Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận | 128–152 |
| XI | Tài chính về đất đai, giá đất | 153–162 |
| XII | Hệ thống thông tin quốc gia và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai | 163–170 |
| XIII | Chế độ sử dụng đất (thời hạn, các loại đất) | 171–222 |
| XIV | Thủ tục hành chính về đất đai | 223–229 |
| XV | Giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm | 230–242 |
| XVI | Điều khoản thi hành | 243–260 |
Ai là người sử dụng đất (Điều 4)
Người sử dụng đất gồm: tổ chức trong nước (trong đó có tổ chức kinh tế theo Luật Đầu tư); tổ chức tôn giáo; cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; cộng đồng dân cư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 1 đến khoản 7 Điều 4).
Tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ tổ chức có chức năng ngoại giao) không có tên trong danh sách này. Nhà đầu tư nước ngoài vì vậy tiếp cận đất qua công ty được thành lập tại Việt Nam, tức tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Việc thành lập công ty và đăng ký dự án theo Luật Đầu tư 2025.
Quyền của người sử dụng đất theo nguồn gốc đất (Điều 26–44)
Người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật này và luật khác có liên quan (khoản 1 Điều 27). Phạm vi quyền cụ thể phụ thuộc vào ai sử dụng đất và đất có nguồn gốc gì: giao không thu tiền, giao có thu tiền, thuê trả tiền một lần hay thuê trả tiền hằng năm.
| Người sử dụng đất, nguồn gốc đất | Quyền chính | Căn cứ |
|---|---|---|
| Tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất | Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất | khoản 2 Điều 32 |
| Tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê | Chuyển nhượng; cho thuê (đất giao) hoặc cho thuê lại (đất thuê trả một lần); thế chấp tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân; góp vốn với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài | khoản 1 Điều 33 |
| Tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền hằng năm | Thế chấp, bán, góp vốn, cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất (không phải quyền sử dụng đất); bán tài sản kèm quyền thuê khi đủ điều kiện Điều 46; cho thuê lại đất đã có hạ tầng nếu được phép kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, cảng hàng không | khoản 1 Điều 34 |
| Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất có nguồn gốc giao có thu tiền hoặc thuê trả một lần | Như tổ chức được giao có thu tiền | khoản 2 Điều 35 |
| Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (đất của tổ chức góp có nguồn gốc giao có thu tiền, thuê trả một lần, nhận chuyển nhượng; hoặc đất của cá nhân không phải đất thuê trả hằng năm) | Như tổ chức được giao có thu tiền | khoản 1 Điều 36 |
| Cá nhân có đất nông nghiệp giao trong hạn mức, đất giao có thu tiền, thuê trả một lần, được công nhận, nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế | Chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với tổ chức | điểm c, d, g, h khoản 1 Điều 37 |
Đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tổ chức trong nước được giao đất, thuê đất trả một lần cho dự án có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm vẫn có quyền như trường hợp không được miễn, giảm; nhưng khi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng số đã được miễn, giảm, trừ khi pháp luật liên quan quy định khác (điểm b khoản 3 Điều 33).
Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê (Điều 30). Người đang thuê đất trả tiền hằng năm mà thuộc trường hợp được thuê trả tiền một lần thì được chuyển sang trả một lần cho thời gian còn lại; giá đất để tính tiền thuê được xác định lại tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển (khoản 1). Chiều ngược lại cũng được phép: chuyển từ trả một lần sang trả hằng năm, tiền thuê đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê hằng năm theo quy định của Chính phủ (khoản 2). Áp dụng cho cả tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Nhận quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 28). Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được:
- nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (điểm c);
- nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ (điểm d);
- nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm đ);
- được giao đất làm dự án nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê (điểm i), được Nhà nước cho thuê đất (điểm k), nhận đất theo bản án, phán quyết trọng tài, kết quả đấu giá, xử lý nợ thế chấp (điểm m).
Ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, Điều 28 không có quy định cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp; các đường tiếp cận chính là thuê đất của Nhà nước, nhận góp vốn, hoặc mua cổ phần, phần vốn góp của công ty đang có đất. Tại khu vực hạn chế tiếp cận đất đai, việc nhận quyền sử dụng đất theo trình tự riêng do Chính phủ quy định (khoản 3 Điều 28): theo khoản 3 Điều 10 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp hoặc nhận góp vốn để làm dự án tại khu vực này phải đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép, và tỉnh lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
Quyền theo hình thức thuê đất (Điều 41).
| Trường hợp | Quyền | Căn cứ |
|---|---|---|
| Thuê đất trả tiền hằng năm | Thế chấp tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất (bán kèm quyền thuê khi đủ điều kiện Điều 46); cho thuê lại đất đã có hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao nếu là nhà đầu tư hạ tầng | khoản 2 Điều 41 |
| Thuê đất trả tiền một lần; được giao đất có thu tiền để làm dự án | Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất | khoản 3 Điều 41 |
| Công ty có đất mà trở thành tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, phần vốn góp | Quyền theo khoản 2 hoặc khoản 3 tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, trả tiền thuê đất | khoản 4 Điều 41 |
| Được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất | Như tổ chức trong nước được miễn, giảm (phải nộp lại khi chuyển nhượng, góp vốn) | khoản 5 Điều 41 |
Điểm cần chú ý khi so sánh với doanh nghiệp trong nước: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (điểm b khoản 2, điểm d khoản 3 Điều 41), trong khi tổ chức kinh tế trong nước còn được thế chấp tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân (điểm đ khoản 1 Điều 33).
Khoản 4 Điều 41 có ý nghĩa trực tiếp cho giao dịch M&A: khi nhà đầu tư nước ngoài mua vào công ty đang có đất, công ty giữ đất và quyền gắn với hình thức trả tiền đất hiện có. Việc nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần của công ty có Giấy chứng nhận tại khu vực biên giới, ven biển hoặc ảnh hưởng quốc phòng, an ninh còn phải đăng ký theo điểm c khoản 3 Điều 21 Luật Đầu tư 2025.
Đất do nhận góp vốn (Điều 42). Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng đất có nguồn gốc giao có thu tiền hoặc thuê trả một lần có quyền như khoản 3 Điều 41 (khoản 1). Công ty chuyển đổi từ liên doanh mà bên Việt Nam đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất có quyền theo khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 41 tùy hình thức Nhà nước cho thuê, giao đất (khoản 2).
Trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (Điều 43). Thuê, thuê lại đất trả tiền một lần: quyền như khoản 1, khoản 3 Điều 33; trả tiền hằng năm: quyền như khoản 1 Điều 34 (khoản 2).
Điều kiện thực hiện quyền (Điều 45, Điều 46)
Người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện (khoản 1 Điều 45):
| Điều kiện | Căn cứ |
|---|---|
| Có Giấy chứng nhận (trừ thừa kế, dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp khoản 7 Điều 124, điểm a khoản 4 Điều 127) | điểm a |
| Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án, phán quyết có hiệu lực | điểm b |
| Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án | điểm c |
| Trong thời hạn sử dụng đất | điểm d |
| Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời | điểm đ |
Các yêu cầu bổ sung:
- Chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (khoản 2).
- Người được chậm nộp hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải nộp xong trước khi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn (khoản 5).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được chấp thuận (khoản 6). Luật giao việc chấp thuận cho Ủy ban nhân dân cấp huyện; từ 31/01/2026 thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, và tỉnh được phân cấp, ủy quyền (khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của cá nhân, trừ khi được chuyển mục đích theo quy hoạch (điểm a khoản 8).
Bán tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm (Điều 46). Tài sản phải được tạo lập hợp pháp, đã đăng ký, và đã xây dựng xong theo quy hoạch chi tiết và dự án được phê duyệt (khoản 1). Bán kèm quyền thuê trong hợp đồng thuê đất thì thêm điều kiện: đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê (khoản 2). Người mua tiếp tục dùng đất đúng mục đích trong thời hạn còn lại và phải đăng ký đất đai (khoản 3).
Công chứng, chứng thực (khoản 3 Điều 27). Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, và hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Giao đất, cho thuê đất: thu tiền hằng năm hay một lần (Điều 119, 120, 172)
Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 119) chủ yếu dành cho dự án nhà ở. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất có thu tiền để làm dự án nhà ở thương mại, hoặc khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc trường hợp giao đất có thu tiền (khoản 3).
Cho thuê đất (Điều 120). Các trường hợp khác là thuê đất. Thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê áp dụng cho (khoản 2):
- dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất công cộng có mục đích kinh doanh; đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
- nhà ở xã hội cho thuê.
Thuê trả tiền hằng năm áp dụng cho mọi trường hợp còn lại, và cho các trường hợp trên nếu người thuê muốn trả hằng năm (khoản 3).
Lựa chọn này quyết định quyền giao dịch: đất thuê trả hằng năm thì chỉ giao dịch được tài sản trên đất và quyền thuê (Điều 34, khoản 2 Điều 41, Điều 46), đất thuê trả một lần thì được chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng chính quyền sử dụng đất.
Thời hạn (Điều 172). Giao đất, cho thuê đất cho dự án đầu tư theo thời hạn hoạt động của dự án nhưng không quá 50 năm; dự án có thời hạn trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì không quá 70 năm (điểm c khoản 1). Hồ sơ gia hạn phải nộp chậm nhất 06 tháng trước khi hết hạn; quá thời hạn mà không nộp thì không được gia hạn, trừ bất khả kháng (khoản 3). Không được gia hạn thì người sử dụng đất xử lý tài sản để trả mặt bằng; quá 24 tháng mà không xử lý thì Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất và tài sản (khoản 4).
Đất cho dự án đầu tư (Điều 122–127)
Điều kiện với người được giao, thuê đất, chuyển mục đích (khoản 2 Điều 122): ký quỹ hoặc bảo đảm khác theo pháp luật về đầu tư; có năng lực tài chính để sử dụng đất theo tiến độ; không vi phạm pháp luật đất đai, hoặc đã chấp hành xong quyết định, bản án. Vi phạm được xét trên tất cả các thửa đất đang sử dụng trên cả nước.
Thẩm quyền (Điều 123). Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích với tổ chức trong nước và với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (điểm a, c khoản 1). Nghị định 49/2026/NĐ-CP cũng giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, gia hạn, điều chỉnh thời hạn, chấp thuận thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và cho phép tỉnh phân cấp, ủy quyền (khoản 1 Điều 14).
Bốn con đường có đất làm dự án:
| Con đường | Khi nào | Căn cứ |
|---|---|---|
| Không đấu giá, không đấu thầu | Các trường hợp liệt kê tại Điều 124 (ví dụ giao, thuê đất được miễn tiền; dự án đầu tư công, PPP thuộc diện thu hồi đất theo Điều 79) | Điều 124 |
| Đấu giá quyền sử dụng đất | Dự án dùng đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý (khoản 1 Điều 217), trừ trường hợp Điều 124, 126; điều kiện: đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường (hoặc không phải bồi thường), có trong kế hoạch sử dụng đất, có phương án đấu giá được phê duyệt; người tham gia phải đáp ứng Điều 122 | Điều 125 |
| Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư | Dự án thuộc khoản 27 Điều 79 mà Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định đấu thầu, hoặc pháp luật chuyên ngành yêu cầu đấu thầu. Nhà đầu tư nước ngoài trúng thầu phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao, thuê đất (khoản 6) | Điều 126 |
| Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hoặc dùng đất đang có | Xem dưới đây | Điều 127 |
Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (Điều 127). Nhà đầu tư được thỏa thuận với người đang sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn) để làm dự án khi: dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79; hoặc dự án thuộc Điều 79 nhưng không dùng vốn ngân sách và nhà đầu tư chọn thỏa thuận thay vì đề xuất thu hồi (điểm a, c khoản 1). Dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận nhận đất ở (điểm b khoản 1). Điều kiện: phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã phê duyệt và công bố; chủ đầu tư đáp ứng Điều 122; có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận (khoản 3). Người đang có đất mà đề xuất dự án, được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, thì được dùng đất của mình làm dự án mà Nhà nước không thu hồi (khoản 6). Nếu nhận đất chỉ để tiếp tục sản xuất, kinh doanh mà không đổi mục đích, làm theo thủ tục chuyển quyền thông thường (khoản 5).
Đăng ký đất đai và đăng ký biến động (Điều 131–133)
- Đăng ký đất đai là bắt buộc với người sử dụng đất; tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, trên giấy hoặc điện tử, có giá trị pháp lý như nhau (khoản 1–3 Điều 131).
- Đăng ký lần đầu áp dụng cho thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký, thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê, thửa đất được giao quản lý (khoản 1 Điều 132).
- Đăng ký biến động áp dụng khi đã có Giấy chứng nhận mà có thay đổi, trong đó có: chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê lại trong dự án hạ tầng, chuyển nhượng dự án có sử dụng đất (điểm a); đổi tên người sử dụng đất (điểm b); thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền (điểm h); chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức (điểm i); thế chấp (điểm p) (khoản 1 Điều 133).
- Với các trường hợp tại điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1, người sử dụng đất phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động (khoản 3 Điều 133). Kết quả là xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp, hoặc cấp Giấy chứng nhận mới nếu người sử dụng đất có nhu cầu (khoản 2).
Với doanh nghiệp, điểm b và điểm i là hai trường hợp hay bị bỏ sót: đổi tên công ty, hoặc sáp nhập, chia, tách, chuyển đổi loại hình cũng phải đăng ký biến động đất trong 30 ngày, không chỉ đăng ký doanh nghiệp.
Cơ quan thực hiện (từ 31/01/2026). Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP: cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi khi cấp tỉnh quyết định giao, cho thuê, chuyển mục đích, gia hạn (điểm a); Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp cấp xã quyết định (điểm b); Văn phòng đăng ký đất đai cho các trường hợp còn lại, kể cả đăng ký lần đầu và đăng ký biến động (điểm c). Trình tự, hồ sơ, thời gian cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (xem mục văn bản hướng dẫn).
Giá đất (Điều 158–160)
- Định giá đất theo nguyên tắc thị trường; bốn phương pháp: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất (điểm a khoản 1, khoản 5 Điều 158).
- Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 01/01/2026 và điều chỉnh hằng năm từ 01/01 năm sau (khoản 3 Điều 159). Bảng giá đất dùng để tính tiền thuê đất trả hằng năm, thuế sử dụng đất, lệ phí, tiền phạt vi phạm hành chính về đất đai, và nhiều trường hợp của hộ gia đình, cá nhân (khoản 1 Điều 159).
- Giá đất cụ thể dùng để tính tiền sử dụng đất của tổ chức khi giao đất không qua đấu giá, đấu thầu hoặc chuyển mục đích, tiền thuê đất trả một lần (trừ khi qua đấu giá), tiền khi gia hạn, điều chỉnh thời hạn, chuyển hình thức sử dụng đất, và tiền bồi thường khi thu hồi đất (khoản 1 Điều 160).
- Nghị quyết 254/2025/QH15 có quy định riêng về bảng giá đất (Điều 7) và hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 8); Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn các điều này và liệt kê trường hợp không áp dụng bảng giá đất theo khoản 1 Điều 7 Nghị quyết, như dự án lấn biển (Điều 5 đến Điều 8 Nghị định 49/2026). Với một khoản tiền đất cụ thể, nên đối chiếu cả Luật, Nghị quyết 254 và nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Nghị quyết này (khoản 2 Điều 1 Nghị định 49/2026).
Thu hồi đất, bồi thường (Chương VI, VII)
Nhà nước thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh (Điều 78); để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo danh mục Điều 79; do vi phạm pháp luật đất đai, như sử dụng đất sai mục đích (Điều 81); hoặc do chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất (Điều 82). Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Chương VII (Điều 91–111) và Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Văn bản hướng dẫn
| Văn bản | Nội dung | Ghi chú |
|---|---|---|
| Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/07/2024 | Điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; Hệ thống thông tin đất đai | Công báo số 913 + 914 ngày 11/08/2024; Điều 22 (thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận) bị bãi bỏ từ 01/07/2025 (điểm b khoản 4 Điều 21 Nghị định 151/2025); được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025 và Điều 12 Nghị định 49/2026 |
| Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024, hiệu lực 01/08/2024 | Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó có khu vực hạn chế tiếp cận đất đai (Điều 10) và hướng dẫn khoản 1 Điều 122, Điều 125, 126, 127 của Luật | Văn bản hợp nhất 46/VBHN-BNNMT ngày 03/04/2026 (sửa đổi bởi Nghị định 175/2024, 151/2025, 226/2025, 49/2026, 70/2026) |
| Nghị định 71/2024/NĐ-CP (giá đất), 88/2024/NĐ-CP (bồi thường, hỗ trợ, tái định cư), 112/2024/NĐ-CP (đất trồng lúa) | Hướng dẫn chuyên đề | Được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025; Nghị định 71 và 88 tiếp tục được sửa bởi Nghị định 49/2026 |
| Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/06/2025, hiệu lực 01/07/2025 | Phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai; chuyển thẩm quyền của cấp huyện sang cấp xã, cấp tỉnh | Văn bản hợp nhất 50/VBHN-BNNMT ngày 28/08/2025; thực hiện đến trước 01/03/2027 (khoản 2 Điều 21); nhiều điều và phần lớn Phụ lục I (thủ tục) hết hiệu lực từ 31/01/2026 (khoản 3 Điều 16 Nghị định 49/2026) |
| Nghị định 226/2025/NĐ-CP ngày 15/08/2025, hiệu lực 15/08/2025 | Sửa đổi các Nghị định 71, 88, 101, 102, 112/2024 và 151/2025 | Công báo số 1089 + 1090 ngày 29/08/2025 |
| Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026, hiệu lực 31/01/2026 | Hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15; sửa đổi các Nghị định 71, 88, 101, 102/2024; phân cấp thẩm quyền đất đai cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh | Chương IV (phân cấp) thực hiện đến trước 01/03/2027 (khoản 2 Điều 16) |
Thủ tục chuyển về tỉnh. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai cho các việc thuộc Điều 14 Nghị định 49/2026, chậm nhất đến 01/07/2026, trong đó nêu rõ thời gian tối đa và thành phần hồ sơ; quy định phải đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (khoản 1, khoản 2 Điều 15). Trong khi tỉnh chưa ban hành, tỉnh quyết định áp dụng thủ tục theo quy định trước đó hoặc quyết định cho từng trường hợp (khoản 1 Điều 15). Vì vậy các mốc thời gian giải quyết hồ sơ trích từ Nghị định 101/2024 hay Phụ lục I Nghị định 151/2025 có thể không còn đúng; cần tra quy định của tỉnh nơi có đất.
Xem thêm: Luật Đầu tư 2025 về chấp thuận chủ trương đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Luật Doanh nghiệp 2020 về góp vốn bằng tài sản; bài góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cần rà soát pháp lý đất của công ty mục tiêu trước khi mua? Xem dịch vụ thẩm định pháp lý doanh nghiệp và tư vấn đầu tư nước ngoài.
Nguồn đối chiếu
LexData đối chiếu Luật 31/2024/QH15 với bản đăng Công báo số 363 + 364 đến 367 + 368 ngày 01/03/2024 và văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH (Công báo số 174 ngày 01/04/2026); Nghị định 102/2024/NĐ-CP với văn bản hợp nhất 46/VBHN-BNNMT; Nghị định 151/2025/NĐ-CP với văn bản hợp nhất 50/VBHN-BNNMT; Nghị định 101/2024/NĐ-CP, 226/2025/NĐ-CP và 49/2026/NĐ-CP với bản chính thức. Liên kết:
