Ký quỹ dự án đầu tư là khoản tiền nhà đầu tư nộp vào tài khoản của cơ quan đăng ký đầu tư, hoặc một cam kết bảo lãnh của ngân hàng thay cho khoản tiền đó, để bảo đảm thực hiện dự án có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 1 Điều 30 Luật Đầu tư 143/2025/QH15). Mức ký quỹ tính lũy tiến trên vốn đầu tư của dự án, không gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: 3% cho phần vốn đến 300 tỷ đồng, 2% cho phần trên 300 đến 1.000 tỷ đồng, 1% cho phần trên 1.000 tỷ đồng (khoản 2, khoản 3 Điều 27 Nghị định 96/2026/NĐ-CP). Một dự án có vốn tính ký quỹ 1.200 tỷ đồng (sau khi trừ tiền đất) ký quỹ 25 tỷ đồng, được hoàn một nửa khi có quyết định giao đất, cho thuê đất và giấy phép xây dựng (nếu có), phần còn lại cùng tiền lãi khi nghiệm thu toàn bộ công trình.
Nhiều trang viết về ký quỹ dự án đầu tư vẫn dẫn Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Nghị định này hết hiệu lực từ 01/03/2026 (điểm a khoản 3 Điều 111 Nghị định 96). Biểu tỷ lệ và mức giảm không đổi, nhưng danh sách được miễn (ba điểm), mốc hoàn trả và trường hợp mất tiền ký quỹ đã khác. Chi tiết ở bảng cuối bài.
Ký quỹ dự án đầu tư là gì và dự án nào phải nộp?#
Về pháp lý, ký quỹ dự án đầu tư là gì? Đó là biện pháp "bảo đảm thực hiện dự án đầu tư" ở Điều 30 Luật Đầu tư, và nghĩa vụ này gắn với đất, không gắn với quy mô hay quốc tịch nhà đầu tư. Nghĩa vụ phát sinh khi dự án xin Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà đầu tư chọn một trong hai cách: nộp tiền ký quỹ, hoặc có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ của tổ chức tín dụng hay chi nhánh ngân hàng nước ngoài thành lập theo pháp luật Việt Nam (khoản 1 Điều 26 Nghị định 96). Luật Đất đai lặp lại yêu cầu này ở phía đất: người được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích để làm dự án phải "ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư" (điểm a khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024).
Bên nhận ký quỹ dự án đầu tư là cơ quan đăng ký đầu tư: Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế với dự án trong các khu này (kể cả khu công nghệ số tập trung), Sở Tài chính với dự án ngoài khu; dự án ở từ hai tỉnh trở lên hoặc vừa trong vừa ngoài khu thì do cơ quan đăng ký đầu tư nơi đặt văn phòng điều hành phụ trách (khoản 1 đến 3 Điều 27 Luật Đầu tư). Hai bên ký văn bản thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án theo Mẫu I.2.9 Thông tư 55/2026/TT-BTC, ghi tên dự án, biện pháp bảo đảm, số tiền, thời điểm, thời hạn và điều kiện hoàn trả (khoản 1 Điều 27 Nghị định 96). Dự án được chấp thuận chủ trương bởi Chủ tịch Ủy ban nhân dân từ hai tỉnh trở lên thì ký với cơ quan đăng ký đầu tư nơi làm thủ tục chấp thuận chủ trương (khoản 14 Điều 27).
Hai nhóm thường tưởng phải ký quỹ nhưng không thuộc diện:
- Nhà máy thuê lại đất trong khu công nghiệp. Doanh nghiệp thuê lại đất của chủ đầu tư hạ tầng, không đề nghị Nhà nước cho thuê đất, nên theo câu chữ khoản 1 Điều 30 không phải ký quỹ. Chủ đầu tư hạ tầng thuê đất của Nhà nước thì thuộc diện, trừ khi rơi vào một trường hợp miễn. Ranh giới là bên cho thuê đất, không phải vị trí: trong khu kinh tế, việc giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai (khoản 3 Điều 203), nên dự án thuê đất trực tiếp của Nhà nước trong khu kinh tế, khu công nghệ cao hay cụm công nghiệp chưa có chủ đầu tư hạ tầng vẫn thuộc diện ký quỹ.
- Dự án đã thực hiện hoặc được chấp thuận trước 01/07/2015. Không phải ký quỹ, trừ khi sau 01/03/2026 điều chỉnh mục tiêu, tiến độ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 7 Điều 52 Luật Đầu tư). Khi đó chỉ ký quỹ cho phần dự án được điều chỉnh (khoản 4 Điều 105 Nghị định 96).
Năm trường hợp không phải ký quỹ#
| Trường hợp (khoản 1 Điều 30 Luật Đầu tư) | Ghi chú |
|---|---|
| a) Trúng đấu giá quyền sử dụng đất | Luật 2020 chỉ miễn khi đấu giá để giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần; nay miễn cả khi thuê đất trả tiền hằng năm |
| b) Trúng đấu thầu thực hiện dự án có sử dụng đất | Không đổi |
| c) Được giao, thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đã ký quỹ, hoặc đã góp vốn, huy động vốn đúng tiến độ | Xem mục chuyển nhượng dưới đây |
| d) Được giao, thuê, chuyển mục đích đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người khác | Mới thêm "chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)"; Luật 2020 chỉ nêu giao đất, cho thuê đất. Đây là trường hợp thường gặp khi doanh nghiệp mua đất của tổ chức, cá nhân rồi xin chuyển mục đích |
| đ) Trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản | Mới, Luật 2020 không có |
Theo cách đọc của chúng tôi, doanh nghiệp xin chuyển mục đích phần đất đang thuê của Nhà nước không thuộc điểm d, vì điểm d chỉ áp dụng khi đất có được từ nhận chuyển nhượng.
Mức ký quỹ dự án đầu tư theo Nghị định 96/2026#
Mức ký quỹ dự án đầu tư tính theo nguyên tắc lũy tiến từng phần, giống cách tính thuế thu nhập cá nhân: mỗi phần vốn chịu tỷ lệ của bậc mình (khoản 2 Điều 27 Nghị định 96).
| Phần vốn đầu tư | Tỷ lệ | Số tiền tối đa của bậc |
|---|---|---|
| Đến 300 tỷ đồng | 3% | 9 tỷ đồng |
| Trên 300 tỷ đến 1.000 tỷ đồng | 2% | 14 tỷ đồng |
| Trên 1.000 tỷ đồng | 1% | Không giới hạn |
Vốn làm căn cứ tính là vốn đầu tư của dự án, trừ ba khoản: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho Nhà nước, và chi phí xây dựng công trình nhà đầu tư phải bàn giao cho Nhà nước sau khi hoàn thành. Nếu lúc ký thỏa thuận chưa xác định chính xác chi phí công trình bàn giao, cơ quan đăng ký đầu tư dùng dự toán trong đề xuất dự án (khoản 3 Điều 27). Vì vậy nên tách riêng tiền đất và chi phí công trình bàn giao trong đề xuất dự án; nếu gộp vào vốn xây dựng, mức ký quỹ sẽ tính trên con số lớn hơn.
Ví dụ: nhà máy 1.350 tỷ đồng, vốn tính ký quỹ 1.200 tỷ đồng#
Một nhà máy có tổng vốn đầu tư 1.350 tỷ đồng, trong đó 120 tỷ đồng tiền thuê đất trả một lần và 30 tỷ đồng xây đường gom sẽ bàn giao cho địa phương. Vốn tính ký quỹ là 1.350 − 120 − 30 = 1.200 tỷ đồng.
| Bậc | Phần vốn | Tỷ lệ | Tiền ký quỹ |
|---|---|---|---|
| 1 | 300 tỷ đồng | 3% | 9 tỷ đồng |
| 2 | 700 tỷ đồng | 2% | 14 tỷ đồng |
| 3 | 200 tỷ đồng | 1% | 2 tỷ đồng |
| Cộng | 1.200 tỷ đồng | 25 tỷ đồng |
Đây là mức ký quỹ dự án đầu tư khi không được giảm. Nếu dự án được giảm 25%, số phải nộp là 18,75 tỷ đồng; giảm 50% còn 12,5 tỷ đồng. Nếu tính nhầm 3% trên toàn bộ 1.350 tỷ đồng, con số là 40,5 tỷ đồng, cao hơn mức đúng 15,5 tỷ đồng.
Tỷ lệ ký quỹ dự án đầu tư thực tế theo quy mô vốn#
Vì lũy tiến, tỷ lệ ký quỹ dự án đầu tư thực tế giảm dần khi vốn tăng. Công thức nhanh: vốn V từ 300 đến 1.000 tỷ đồng thì ký quỹ = 9 tỷ + 2% × (V − 300); vốn trên 1.000 tỷ đồng thì ký quỹ = 23 tỷ + 1% × (V − 1.000).
| Vốn tính ký quỹ | Tiền ký quỹ | Tỷ lệ thực tế |
|---|---|---|
| 100 tỷ đồng | 3 tỷ đồng | 3% |
| 300 tỷ đồng | 9 tỷ đồng | 3% |
| 500 tỷ đồng | 13 tỷ đồng | 2,6% |
| 1.000 tỷ đồng | 23 tỷ đồng | 2,3% |
| 1.200 tỷ đồng | 25 tỷ đồng | khoảng 2,08% |
| 3.000 tỷ đồng | 43 tỷ đồng | khoảng 1,43% |
| 10.000 tỷ đồng | 113 tỷ đồng | 1,13% |
Bảng chưa tính mức giảm.
Khi nào ký quỹ dự án đầu tư được giảm 25% hoặc 50%?#
Khoản 4 Điều 27 Nghị định 96 cho giảm tiền bảo đảm theo ngành và địa bàn:
| Mức giảm | Dự án |
|---|---|
| 25% | Thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư (Phụ lục II Nghị định 96); hoặc tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn (khoản 3 Điều 22) |
| 50% | Thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư; tại địa bàn đặc biệt khó khăn (khoản 2 Điều 22); hoặc thuộc ngành ưu đãi đặt tại địa bàn khó khăn |
Ba loại dự án nêu ở khoản 7 Điều 14 Luật Đầu tư không được giảm (khoản 4 Điều 27): khai thác khoáng sản; sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt (trừ ô tô, tàu bay, du thuyền); xây dựng nhà ở thương mại. Danh mục ngành và địa bàn ưu đãi có trong bài ưu đãi đầu tư.
Chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung và khu chức năng trong khu kinh tế, nhóm thường phải ký quỹ vì thuê đất trực tiếp của Nhà nước, được giảm 50% theo ngành: xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng các khu này là ngành đặc biệt ưu đãi (Mục A.III.2 Phụ lục II Nghị định 96; điểm b khoản 4 Điều 27). Hạ tầng cụm công nghiệp xuất hiện ở cả Mục A.III.6 (đầu tư phát triển và vận hành, quản lý hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp) và Mục B.III.1 (xây dựng, phát triển hạ tầng cụm công nghiệp), nên nên đề nghị áp mức 50% theo Mục A.
Điểm còn chưa rõ là dự án thứ cấp thuê đất trực tiếp của Nhà nước trong khu kinh tế, khu công nghệ cao hoặc cụm công nghiệp. Khoản 7 Điều 22 cho khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp "được hưởng ưu đãi đầu tư" như địa bàn khó khăn, khu kinh tế và khu công nghệ cao như địa bàn đặc biệt khó khăn, nhưng khoản 4 Điều 27 chỉ dẫn khoản 2 và khoản 3 Điều 22, không dẫn khoản 7. Nếu áp dụng, dự án trong khu kinh tế, khu công nghệ cao được giảm 50%, trong cụm công nghiệp được giảm 25%. Nhóm này nên hỏi cơ quan đăng ký đầu tư bằng văn bản trước khi tính dòng tiền theo mức giảm.
Ký quỹ bằng tiền hay bảo lãnh ngân hàng?#
Hai cách có cùng giá trị pháp lý, nhưng khác nhau về chi phí và rủi ro.
| Tiêu chí | Ký quỹ bằng tiền | Bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ |
|---|---|---|
| Tiền nằm ở đâu | Tài khoản của cơ quan đăng ký đầu tư mở tại ngân hàng thương mại thành lập theo pháp luật Việt Nam, do nhà đầu tư chọn (khoản 8 Điều 27) | Ngân hàng giữ cam kết; nhà đầu tư không phải chuyển tiền ngay |
| Ai phát hành | Không áp dụng | Tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài thành lập theo pháp luật Việt Nam (khoản 1 Điều 26) |
| Chi phí | Nhà đầu tư chịu phí mở, duy trì tài khoản và giao dịch (khoản 8 Điều 27) | Phí bảo lãnh và tài sản bảo đảm theo thỏa thuận với ngân hàng (khoản 3 Điều 26) |
| Tiền lãi | Được hoàn cùng phần ký quỹ còn lại (điểm b khoản 9 Điều 27) | Không có |
| Rủi ro riêng | Vốn bị giữ nhiều năm | Bảo lãnh hết hạn mà không gia hạn: ngân hàng chuyển tiền vào tài khoản cơ quan đăng ký đầu tư (khoản 13 Điều 27) |
Rủi ro ở dòng cuối hay bị bỏ qua. Bảo lãnh thường có thời hạn một hoặc vài năm, còn dự án kéo dài hơn. Nếu đến ngày cuối của bảo lãnh mà doanh nghiệp không gia hạn và cơ quan đăng ký đầu tư không có ý kiến chấm dứt bảo lãnh, ngân hàng phải chuyển số tiền bảo lãnh vào tài khoản của cơ quan đăng ký đầu tư. Doanh nghiệp khi đó nợ ngân hàng một khoản đúng bằng tiền ký quỹ. Nên ghi ngày hết hạn bảo lãnh vào lịch tuân thủ và gia hạn trước vài tuần.
Với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), ký quỹ dự án đầu tư có ba điểm cần biết:
- Bảo lãnh phải do ngân hàng tại Việt Nam phát hành. Thư bảo lãnh của ngân hàng ở nước ngoài, hay bảo lãnh của công ty mẹ, không thuộc khoản 1 Điều 26. Nếu muốn dùng hạn mức của tập đoàn, có thể hỏi ngân hàng tại Việt Nam về việc phát hành trên cơ sở bảo lãnh đối ứng; ngân hàng tự quyết định có chấp nhận không.
- Số tiền tính bằng đồng Việt Nam. Mẫu I.2.9 ghi số tiền ký quỹ và số tiền bảo lãnh bằng "đồng". Nghị định 96 không có quy định cho ký quỹ bằng ngoại tệ, nên doanh nghiệp nhận vốn góp bằng USD cần tính trước chênh lệch tỷ giá khi chuyển đổi.
- Bên ký thỏa thuận có thể là công ty dự án. Mẫu I.2.9 ghi bên thứ hai là "Nhà đầu tư: Tổ chức kinh tế" và giao bản gốc cho "nhà đầu tư/tổ chức kinh tế thực hiện dự án". Khi nhà đầu tư nước ngoài đã thành lập công ty tại Việt Nam để làm dự án, công ty này là bên ký và nộp tiền ký quỹ.
Khi nào phải ký quỹ thực hiện dự án đầu tư?#
Thời điểm ký quỹ thực hiện dự án đầu tư theo điểm a khoản 5 Điều 27 Nghị định 96 là sau khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư, và:
- trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nếu nhà đầu tư không ứng tiền bồi thường; hoặc
- trước khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, nếu nhà đầu tư đã ứng tiền bồi thường.
Ngày cụ thể do hai bên thỏa thuận trong Mẫu I.2.9. Các bước trước đó xem cẩm nang chủ trương đầu tư là gì.
Với dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt, ký quỹ dự án đầu tư có mốc riêng: nộp sau khi có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC); nếu khu đất đã được Nhà nước thu hồi, bồi thường xong thì trong 30 ngày kể từ ngày cấp IRC (điểm b khoản 5 Điều 27).
Đã ứng tiền bồi thường thì có phải ký quỹ nữa không?#
Tiền đã ứng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được dùng để đối trừ với mức ký quỹ (khoản 7 Điều 27). Với mức ký quỹ 25 tỷ đồng ở ví dụ trên:
- ứng 30 tỷ đồng (bằng hoặc lớn hơn 25 tỷ): chưa phải ký quỹ tại thời điểm nêu trên;
- ứng 18 tỷ đồng: ký quỹ hoặc bảo lãnh 7 tỷ đồng chênh lệch.
Đổi lại, nếu sau đó dự án chậm tiến độ so với quyết định chấp thuận hoặc IRC, nhà đầu tư phải nộp tiền ký quỹ và không được chọn bảo lãnh. Ngoại lệ là chậm do bất khả kháng, do thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước, hoặc do phải điều chỉnh khi Nhà nước đổi quy hoạch. Nếu lúc đó dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất và giấy phép xây dựng (nếu có), chỉ phải nộp 50% số tiền ký quỹ phải nộp (đoạn cuối khoản 7 Điều 27).
Dự án nhiều giai đoạn#
Với dự án nhiều giai đoạn, ký quỹ dự án đầu tư được nộp và hoàn theo từng giai đoạn ghi trong thỏa thuận. Nhà đầu tư có thể chuyển phần ký quỹ còn lại của giai đoạn trước, hoặc gia hạn bảo lãnh, sang giai đoạn sau và chỉ nộp thêm phần chênh lệch, không cần rút ra rồi nộp lại (khoản 6 Điều 27).
Hoàn trả tiền ký quỹ: hai mốc và các trường hợp điều chỉnh#
Việc hoàn trả tiền ký quỹ đi theo hai mốc (khoản 9 Điều 27 Nghị định 96). Bảng dưới áp vào ví dụ 25 tỷ đồng:
| Mốc | Điều kiện | Được hoàn | Ví dụ |
|---|---|---|---|
| Nộp | Theo thời điểm đã thỏa thuận | — | Nộp 25 tỷ đồng |
| 1 | Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích, và giấy phép hoặc chấp thuận khác để xây dựng (nếu có) | 50% số đã ký quỹ, hoặc giảm 50% mức bảo lãnh (điểm a) | Nhận lại 12,5 tỷ đồng |
| 2 | Nghiệm thu toàn bộ công trình xây dựng; với dự án không có công trình xây dựng thì hoàn thành toàn bộ dự án theo tiến độ được duyệt | Phần còn lại cùng tiền lãi (nếu có), hoặc chấm dứt bảo lãnh (điểm b) | Nhận lại 12,5 tỷ đồng và tiền lãi |
Dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt có mốc riêng: hoàn 50% khi gửi Ban quản lý thông báo khởi công kèm tài liệu theo điểm b khoản 4 Điều 49, phần còn lại khi gửi biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình (khoản 10 Điều 27).
Số tiền ký quỹ thay đổi khi vốn dự án thay đổi:
- Giảm vốn: được hoàn hoặc giảm mức bảo lãnh tương ứng phần vốn giảm, theo quyết định điều chỉnh chủ trương hoặc IRC điều chỉnh (điểm c khoản 9).
- Tăng vốn: nộp bổ sung tương ứng phần vốn tăng (điểm a khoản 11). Theo cách đọc của chúng tôi, phần tăng tính theo bậc lũy tiến kế tiếp: dự án 1.200 tỷ đồng tăng lên 1.400 tỷ đồng thì nộp thêm 2 tỷ đồng (1% × 200 tỷ).
- Không phải nộp bổ sung nếu dự án không thuộc diện ký quỹ, hoặc lúc xin tăng vốn đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích cho toàn bộ diện tích (điểm b khoản 11). Dự án không thuộc diện mà tăng vốn để mở rộng sang đất Nhà nước giao, cho thuê thì ký quỹ cho phần tăng (điểm c khoản 11).
Thủ tục điều chỉnh vốn xem thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Nhà đầu tư trong nước đã có chủ trương, không thuộc diện cấp IRC, điều chỉnh dự án mà không cần điều chỉnh chủ trương nhưng làm thay đổi nội dung thỏa thuận ký quỹ thì phải thông báo cơ quan đăng ký đầu tư trước khi điều chỉnh để sửa thỏa thuận (điểm đ khoản 9).
Khi nào mất tiền ký quỹ vào ngân sách?#
Theo Nghị định 96, tiền ký quỹ chưa hoàn trả chỉ bị nộp ngân sách khi cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt dự án theo khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư, và không gồm tiền lãi (khoản 12 Điều 27). Ngoại lệ là dự án bị ngừng để bảo vệ di tích, di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia (điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Đầu tư). Dự án chỉ tạm ngừng thì không mất tiền ký quỹ, nhưng cũng không vì thế mà được rút lại. Dự án không thể tiếp tục vì bất khả kháng, vì thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước, hoặc phải điều chỉnh khi Nhà nước đổi quy hoạch thì được xem xét hoàn trả hoặc chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm (điểm d khoản 9).
Đây là thay đổi lớn nhất so với Nghị định 31. Điểm a khoản 10 Điều 26 Nghị định 31 cho nộp ngân sách ngay khi dự án chậm tiến độ đưa vào khai thác, vận hành mà không được cho điều chỉnh tiến độ. Nghị định 96 bỏ trường hợp này. Chậm tiến độ vẫn có thể dẫn tới mất tiền, nhưng phải qua bước chấm dứt dự án, theo một trong hai đường:
- Theo Luật Đầu tư: hết 24 tháng kể từ khi kết thúc tiến độ thực hiện mục tiêu hoạt động (hoặc của từng giai đoạn) mà vẫn chưa hoàn thành, và không thuộc trường hợp được điều chỉnh tiến độ, thì dự án bị chấm dứt (điểm b khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư).
- Theo Luật Đất đai: đất không sử dụng 12 tháng liên tục, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng, thì được gia hạn tối đa 24 tháng nhưng phải nộp thêm khoản tiền tương ứng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian gia hạn; hết gia hạn vẫn không sử dụng thì bị thu hồi đất mà không được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại, trừ bất khả kháng (khoản 8, khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai). Đất bị thu hồi thì dự án bị chấm dứt (điểm đ khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư).
Ở cả hai đường, tiền ký quỹ còn lại bị nộp ngân sách theo khoản 12 Điều 27. Khoản tiền nộp thêm khi gia hạn sử dụng đất là nghĩa vụ theo Luật Đất đai, tách biệt với tiền ký quỹ. Cách điều chỉnh tiến độ trước khi chạm các mốc này xem bài gia hạn dự án đầu tư.
Nếu nhà đầu tư tự quyết định chấm dứt dự án, Nghị định 96 không nói tiền ký quỹ được hoàn hay không. Phân tích khoảng trống này và các bước khi đóng dự án có trong bài chấm dứt dự án đầu tư.
Chuyển nhượng dự án đã ký quỹ: tiền ký quỹ đi đâu?#
Chuyển nhượng không làm mất nghĩa vụ ký quỹ dự án đầu tư. Bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền, nghĩa vụ thực hiện dự án của bên chuyển nhượng (khoản 2 Điều 57 Nghị định 96). Bên nhận được giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đã ký quỹ thì không phải ký quỹ lần nữa (điểm c khoản 1 Điều 30 Luật Đầu tư).
Nghị định 96 không nói tiền ký quỹ đang nằm trong tài khoản của cơ quan đăng ký đầu tư thuộc về ai sau chuyển nhượng. Theo cách đọc của chúng tôi, thỏa thuận ký quỹ phải được ký lại hoặc điều chỉnh để ghi bên nhận chuyển nhượng, và quyền nhận hoàn trả đi theo dự án. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng nên ghi rõ: giá chuyển nhượng đã gồm giá trị tiền ký quỹ chưa hoàn, hay bên nhận trả riêng; tiền lãi đã phát sinh thuộc ai; và nếu dùng bảo lãnh, bên nhận phải thu xếp bảo lãnh mới trước khi bảo lãnh cũ được giải tỏa. Nên làm rõ với cơ quan đăng ký đầu tư bằng văn bản trước khi ký hợp đồng. Dịch vụ chuyển nhượng dự án đầu tư của LexData xử lý cả phần này.
Không ký quỹ thì bị xử lý thế nào?#
Không ký quỹ dự án đầu tư (hoặc không có bảo lãnh) khi dự án thuộc diện phải bảo đảm là một trong chín căn cứ để cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt dự án (điểm e khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư). Thiếu ký quỹ cũng là thiếu điều kiện được giao đất, cho thuê đất theo điểm a khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai.
Về xử phạt, khoản 1 Điều 19 Nghị định 122/2021/NĐ-CP phạt tổ chức 50 đến 70 triệu đồng với bốn hành vi: không ký quỹ hoặc không có bảo lãnh; thực hiện bảo đảm không đúng thời gian; tăng vốn mà không nộp bổ sung khi có yêu cầu bằng văn bản; kê khai không trung thực để được giảm tiền bảo đảm. Cá nhân bị phạt một nửa mức này (khoản 2 Điều 4). Kèm theo: buộc nộp bổ sung mức bảo đảm với hành vi tăng vốn không nộp bổ sung, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp với hành vi kê khai để được giảm (điểm a, điểm b khoản 4 Điều 19). Nghị định 122 được viết theo Luật Đầu tư 2020; đến ngày 20/10/2026 chúng tôi chưa thấy nghị định thay thế được ban hành. Nghị định 288/2026/NĐ-CP sửa Nghị định 122 nhưng không sửa Điều 19.
Ký quỹ dự án đầu tư đã đổi gì so với Nghị định 31/2021?#
Nghị định 239/2025/NĐ-CP sửa nhiều điều của Nghị định 31 nhưng không sửa Điều 25, Điều 26. Vì vậy quy định cũ về ký quỹ dự án đầu tư dùng để so sánh dưới đây là Điều 43 Luật Đầu tư 2020, Điều 25, 26 Nghị định 31 (áp dụng đến 28/02/2026) và quy định hiện hành.
| Nội dung | Trước 01/03/2026 | Hiện hành |
|---|---|---|
| Miễn khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất | Chỉ khi giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần (điểm a khoản 1 Điều 43 Luật 2020) | Mọi trường hợp trúng đấu giá (điểm a khoản 1 Điều 30) |
| Đấu giá quyền khai thác khoáng sản | Không được miễn | Được miễn (điểm đ khoản 1 Điều 30) |
| Mua đất của người khác rồi xin chuyển mục đích | Điểm d khoản 1 Điều 43 Luật 2020 chỉ nêu giao đất, cho thuê đất | Được miễn cả khi chuyển mục đích (điểm d khoản 1 Điều 30) |
| Tỷ lệ 3%, 2%, 1% và mức giảm 25%, 50% | Khoản 2 đến 4 Điều 26 Nghị định 31 | Giữ nguyên (khoản 2 đến 4 Điều 27 Nghị định 96) |
| Mốc hoàn phần còn lại | Nghiệm thu công trình xây dựng | Nghiệm thu toàn bộ công trình, hoặc hoàn thành toàn bộ dự án nếu không có công trình |
| Nộp ngân sách | Chậm tiến độ đưa vào khai thác mà không được điều chỉnh tiến độ; hoặc bị chấm dứt theo khoản 2 Điều 48 Luật 2020 | Chỉ khi bị chấm dứt theo khoản 2 Điều 36; không gồm tiền lãi |
| Tăng vốn | Nộp bổ sung; nếu đã được hoàn 50% thì chỉ nộp 50% phần bổ sung | Nộp bổ sung, trừ khi đã có quyết định giao, thuê đất toàn bộ diện tích |
| Giảm vốn | Hoàn tiền ký quỹ tương ứng | Hoàn tiền hoặc giảm mức bảo lãnh tương ứng (điểm c khoản 9) |
| Đã ứng bồi thường rồi chậm tiến độ | Phải nộp tiền ký quỹ, không có ngoại lệ | Phải nộp bằng tiền, không được chọn bảo lãnh; có ngoại lệ bất khả kháng, thủ tục hành chính, đổi quy hoạch; chỉ nộp 50% nếu đã có quyết định đất và giấy phép xây dựng |
Dự án đã ký thỏa thuận ký quỹ trước 01/03/2026 tiếp tục theo thỏa thuận đã ký. Nhà đầu tư có thể đề nghị sửa thỏa thuận để chuyển sang bảo lãnh, hoặc điều chỉnh điều kiện hoàn trả cho phù hợp Nghị định 96 (khoản 1, khoản 2 Điều 105 Nghị định 96). Nếu thỏa thuận cũ còn điều khoản mất tiền ký quỹ khi chậm tiến độ theo Nghị định 31, nên đề nghị sửa sớm. Dự án chưa ký thỏa thuận thì áp dụng quy định mới (khoản 3 Điều 105). Luật 24/2026/QH16 sửa Luật Đầu tư (hiệu lực 01/03/2027) không sửa Điều 30.
LexData tính mức ký quỹ dự án đầu tư, đàm phán thỏa thuận Mẫu I.2.9 và theo dõi các mốc hoàn trả trong dịch vụ điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; với nhà đầu tư nước ngoài làm dự án mới, việc này nằm trong dịch vụ thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài.
