Gia hạn dự án đầu tư có hai nghĩa, mỗi nghĩa một thủ tục. Nghĩa thứ nhất là gia hạn thời hạn hoạt động khi dự án sắp hết thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) hoặc văn bản chấp thuận chủ trương: trần 50 năm (70 năm trong khu kinh tế và một số dự án), hồ sơ nộp trong 12 tháng cuối, dự án có sử dụng đất chậm nhất 12 tháng trước ngày hết hạn, cơ quan xét công nghệ, quy hoạch và đất (Điều 31 Luật Đầu tư 143/2025/QH15; khoản 8, khoản 9 Điều 28 và Điều 64 Nghị định 96/2026/NĐ-CP). Nghĩa thứ hai là giãn tiến độ: dự án có chấp thuận chủ trương không được kéo dài quá 24 tháng so với tiến độ trong văn bản chấp thuận lần đầu, trừ bảy trường hợp luật liệt kê (khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư).
Dự án có đất còn chịu lớp thứ ba của luật đất đai: đất không đưa vào sử dụng 12 tháng hoặc chậm 24 tháng chỉ được gia hạn sử dụng tối đa 24 tháng, có nộp thêm tiền, hết hạn mà chưa dùng thì bị thu hồi không bồi thường (khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024). Ba thủ tục độc lập; làm xong một cái không thay cho cái kia.
Gia hạn dự án đầu tư: bạn đang cần thủ tục nào?#
| Tình huống | Thủ tục | Căn cứ |
|---|---|---|
| Sắp hết thời hạn hoạt động, đã ở mức trần 50 hoặc 70 năm | Gia hạn thời hạn hoạt động | Khoản 5 Điều 31 Luật Đầu tư; khoản 9 Điều 28, khoản 2 Điều 64 Nghị định 96 |
| Sắp hết thời hạn, thời hạn còn dưới mức trần | Chọn điều chỉnh (tăng) thời hạn hoặc gia hạn | Khoản 8 Điều 28 Nghị định 96 |
| Muốn tăng, giảm thời hạn khi dự án đang chạy | Điều chỉnh thời hạn: dự án có chủ trương phải điều chỉnh chủ trương | Khoản 4 Điều 31, điểm d khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư; khoản 1 Điều 64 |
| Chậm vì Nhà nước chậm giao, cho thuê, bàn giao đất | Không bắt buộc thủ tục; muốn ghi lại thì cập nhật rút gọn | Khoản 4, khoản 5 Điều 28 Nghị định 96 |
| Chậm vì lý do khác | Giãn tiến độ: điều chỉnh IRC (nếu có). Dự án có chủ trương chỉ được kéo dài quá 24 tháng trong bảy trường hợp của khoản 4 Điều 33, và phải điều chỉnh chủ trương trước | Khoản 3, khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư; Điều 51, Điều 56 |
| Đất chưa dùng 12 tháng hoặc chậm 24 tháng | Đề nghị gia hạn sử dụng đất tối đa 24 tháng | Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai |
| Thời hạn thuê đất sắp hết | Gia hạn sử dụng đất, nộp chậm nhất 06 tháng trước khi hết hạn | Khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai |
Cơ quan đăng ký đầu tư là Sở Tài chính với dự án ngoài khu, Ban quản lý với dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (khoản 1, khoản 2 Điều 27 Luật Đầu tư); dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương thì nộp Bộ Tài chính. Dự án có thuộc diện chủ trương không: xem chủ trương đầu tư là gì; IRC ghi những gì: xem IRC là gì.
Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư tối đa bao lâu, tính từ ngày nào?#
Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong khu kinh tế không quá 70 năm, ngoài khu kinh tế không quá 50 năm. Ngoài khu kinh tế, được tới 70 năm nếu là dự án ở địa bàn khó khăn, đặc biệt khó khăn; dự án vốn lớn thu hồi vốn chậm; dự án hạ tầng khu công nghệ cao, khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung; dự án thuộc diện ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đặc biệt (khoản 1, khoản 2 Điều 31 Luật Đầu tư).
Thời hạn tính từ ngày cấp quyết định chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đồng thời chấp thuận nhà đầu tư hoặc IRC lần đầu. Dự án được Nhà nước giao, cho thuê đất thì tính từ ngày có quyết định giao, cho thuê đất; bàn giao đất chậm thì tính từ ngày bàn giao trên thực địa (khoản 1 Điều 28 Nghị định 96). Năm hết hạn ghi trên IRC vì vậy chưa chắc là ngày hết hạn thật. Thời hạn đất thì tính từ ngày có quyết định giao, cho thuê đất (khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai), nên khi bàn giao chậm, đất có thể hết hạn trước dự án vài tháng.
Thời gian chậm vì bất khả kháng, chậm giao đất, cơ quan nhà nước yêu cầu hoặc chậm thủ tục, thay đổi quy hoạch, thanh tra, kiểm tra không tính vào thời hạn và tiến độ (khoản 3 Điều 31 Luật Đầu tư; khoản 2 Điều 28 Nghị định 96), kể cả với dự án đã nhận đất trước 01/03/2026 (khoản 10 Điều 52 Luật Đầu tư). Điều 44 Luật Đầu tư 2020 (bản ban hành năm 2020) chỉ loại trừ thời gian chậm bàn giao đất.
Thời hạn đất đi theo thời hạn dự án: đất giao, cho thuê cho dự án có thời hạn theo thời hạn hoạt động, không quá 50 hoặc 70 năm (điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai). Trong khu công nghiệp, nếu thời hạn dự án dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu thì phải xin điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, tổng không quá 70 năm, và nộp tiền cho phần tăng thêm (khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai). Nhà máy FDI thuê lại đất nên kiểm tra ngày hết hạn đất của chủ đầu tư hạ tầng ngay khi ký hợp đồng thuê lại: IRC 50 năm không tự kéo dài đất của khu.
Điều kiện gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư#
Hồ sơ gia hạn dự án đầu tư chỉ được xem xét khi nhà đầu tư muốn tiếp tục và đáp ứng điều kiện; mỗi lần gia hạn tối đa bằng mức trần 50 hoặc 70 năm (khoản 5 Điều 31 Luật Đầu tư). Nghị định 96 chia hai nhóm:
- Thời hạn dưới mức trần: trong 12 tháng trước khi hết hạn, chọn điều chỉnh (tăng) thời hạn theo khoản 1 Điều 64 hoặc gia hạn theo khoản 2 Điều 64 (khoản 8 Điều 28). Điều chỉnh chỉ nâng tổng lên tới mức trần (khoản 6 Điều 28). Theo câu chữ, đường này không phải chứng minh các điều kiện gia hạn ở khoản 9, khoản 15 Điều 28; nhưng dự án có chủ trương vẫn qua thẩm định điều chỉnh chủ trương (Điều 52 đến Điều 54), cơ quan vẫn cân nhắc theo mục tiêu, quy mô, địa điểm (khoản 7 Điều 28), và thời hạn đất phải điều chỉnh kèm nghĩa vụ tài chính (khoản 13 Điều 28). Dự án 30 năm vì vậy có thể cân nhắc nâng lên 50 năm trước khi phải gia hạn.
- Đã ở mức trần: gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư khi đủ ba điều kiện: không thuộc hai nhóm bị loại; phù hợp một quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch; đáp ứng điều kiện giao, cho thuê đất nếu xin gia hạn sử dụng đất (khoản 9 Điều 28).
Chưa phù hợp quy hoạch chưa chắc bị từ chối: nếu không thuộc hai nhóm bị loại dưới đây và đáp ứng điều kiện đất, dự án được gia hạn từng năm cho đến khi có kế hoạch sử dụng đất cấp xã; chỉ làm thủ tục cho năm đầu, các năm sau tự động gia hạn (khoản 11 Điều 28).
Hai nhóm không được gia hạn (khoản 5 Điều 31 Luật Đầu tư):
- Công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn ô nhiễm, thâm dụng tài nguyên. Khoản 15 Điều 28 Nghị định 96 đặt ngưỡng cho dây chuyền công nghệ, và cho máy móc không bố trí thành dây chuyền thuộc Chương 84, 85: không đạt quy chuẩn quốc gia về an toàn, tiết kiệm năng lượng, môi trường (không có quy chuẩn thì theo tiêu chuẩn quốc gia Việt Nam hoặc của một nước G7, Hàn Quốc); hoặc công suất, hiệu suất dưới 85% thiết kế; hoặc tiêu hao nguyên liệu, năng lượng vượt 15% thiết kế. Công nghệ thuộc danh mục cấm chuyển giao cũng bị loại. Việc xác định do Bộ Khoa học và Công nghệ hoặc cơ quan khoa học công nghệ cấp tỉnh làm; dự án được gia hạn thì nhà đầu tư trả toàn bộ chi phí (khoản 16 Điều 28).
- Dự án phải chuyển giao không bồi hoàn tài sản cho Nhà nước hoặc bên Việt Nam, thường là liên doanh FDI cũ với doanh nghiệp nhà nước. Điều kiện chuyển giao không được bỏ, cũng không được điều chỉnh làm thay đổi điều kiện đó; chỉ hai trường hợp được điều chỉnh (bên Việt Nam được bàn giao đất chậm, bên Việt Nam chuyển nhượng vốn góp) và phải được Thủ tướng chấp thuận (khoản 2 đến khoản 5 Điều 106 Nghị định 96).
Các ngưỡng này so với thiết kế gốc của chính dây chuyền, không so với công nghệ mới; nhà máy chạy dây chuyền cũ nên tự đo trước khi nộp.
Thủ tục gia hạn dự án đầu tư khi sắp hết thời hạn hoạt động#
Thủ tục gia hạn dự án đầu tư nằm ở khoản 2 Điều 64 Nghị định 96. Dự án có chủ trương nộp Bộ Tài chính hoặc cơ quan đăng ký đầu tư theo cấp đã chấp thuận chủ trương, và cơ quan chấp thuận chủ trương quyết định. Dự án chỉ có IRC hoặc chỉ có quyết định chấp thuận nhà đầu tư nộp cơ quan đăng ký đầu tư, và cơ quan này quyết định (điểm a, đ, e, g khoản 2 Điều 64).
Hồ sơ (01 bộ kèm bản điện tử):
- Văn bản đề nghị gia hạn thời hạn hoạt động, Mẫu I.1.10 Thông tư 55/2026/TT-BTC.
- Báo cáo tình hình thực hiện dự án, Mẫu I.1.9; số liệu nên khớp báo cáo giám sát đầu tư đã nộp.
- Thông tin giấy tờ về quyền sử dụng đất để cơ quan tra cứu, hoặc Giấy chứng nhận.
- Chứng minh năng lực tài chính: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất, hoặc cam kết hỗ trợ của công ty mẹ, của tổ chức tài chính, hoặc bảo lãnh năng lực tài chính.
- Văn bản xác định công nghệ với dự án thuộc khoản 15 Điều 28.
Câu chữ chưa rõ văn bản xác định công nghệ bắt buộc với mọi dự án hay chỉ với dự án có dấu hiệu lạc hậu. Nhà máy sản xuất nên hỏi cơ quan tiếp nhận trước, vì xin văn bản này lâu hơn nhiều so với thời gian xử lý hồ sơ.
Thời gian: 02 ngày làm việc gửi lấy ý kiến cơ quan đất đai và cơ quan liên quan; 07 ngày các cơ quan trả lời; 14 ngày kể từ hồ sơ hợp lệ lập báo cáo thẩm định; 03 ngày ra quyết định, tức khoảng 17 ngày làm việc (điểm b đến điểm đ khoản 2 Điều 64). Nghị định không nói IRC được cập nhật bằng bước nào sau quyết định; theo cách đọc của chúng tôi, nên đề nghị điều chỉnh IRC ghi thời hạn mới ngay, theo trình tự trong bài thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Nộp khi nào: mốc 12 tháng và mốc 06 tháng#
Khoản 8, khoản 9 Điều 28 nói làm thủ tục "trong thời gian 12 tháng trước khi hết thời hạn hoạt động"; khoản 3 Điều 64 nói dự án có sử dụng đất làm "trong thời hạn tối thiểu 12 tháng trước khi hết thời hạn". Hai câu vênh nhau. Theo cách đọc của chúng tôi, khoản 3 Điều 64 là hạn chót: dự án có sử dụng đất nộp chậm nhất 12 tháng trước ngày hết hạn, như bài chấm dứt dự án đầu tư đã nêu; ghép với Điều 28, thực tế là nộp quanh đúng mốc này, nên hồ sơ phải sẵn trước đó. Dự án không sử dụng đất nộp trong 12 tháng cuối. Nghị định 96 chưa nói trường hợp nộp đúng hạn mà đến ngày hết hạn chưa có quyết định; luật đất đai có quy tắc cho phần đất (dưới đây), luật đầu tư thì chưa.
Đất có mốc riêng: gia hạn sử dụng đất làm trong năm cuối, hồ sơ nộp chậm nhất 06 tháng trước khi hết hạn; quá mốc mà không nộp thì không được gia hạn, trừ bất khả kháng, và bị thu hồi (khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai). Đã nộp mà hết hạn chưa có quyết định thì được coi là bất khả kháng (khoản 2 Điều 63a Nghị định 102/2024). Tiền đất cho thời hạn mới tính theo pháp luật đất đai (khoản 13 Điều 28 Nghị định 96).
| Mốc | Việc nên làm |
|---|---|
| T trừ 24 tháng | Xác định hai ngày: T, ngày hết thời hạn hoạt động (IRC, ngày bàn giao đất), và T đất, ngày hết thời hạn đất (quyết định thuê đất, hợp đồng thuê lại); dự án đã ở mức trần chưa |
| T trừ 18 tháng | Tự đánh giá dây chuyền theo khoản 15 Điều 28; hỏi về văn bản xác định công nghệ; chuẩn bị tài liệu tài chính |
| Chậm nhất T trừ 12 tháng | Nộp hồ sơ gia hạn dự án đầu tư (hoặc điều chỉnh thời hạn nếu còn dư địa) |
| Năm cuối của thời hạn đất, chậm nhất T đất trừ 06 tháng | Nộp hồ sơ gia hạn sử dụng đất; sau quyết định gia hạn dự án, cập nhật IRC |
Hết thời hạn mà không gia hạn dự án đầu tư thì sao?#
Không gia hạn dự án đầu tư thì dự án chấm dứt khi hết thời hạn (điểm c khoản 1 Điều 36 Luật Đầu tư). Trong 15 ngày làm việc, nhà đầu tư thông báo và nộp lại IRC, quyết định chủ trương (nếu có) (điểm b khoản 2 Điều 66 Nghị định 96); không làm thì cơ quan đăng ký đầu tư tự quyết định chấm dứt (khoản 4 Điều 66). Đất không được gia hạn thì bị thu hồi (điểm c khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai); người sử dụng đất phải tự xử lý tài sản, quá 24 tháng chưa xử lý thì Nhà nước thu hồi không bồi thường về đất và tài sản (khoản 4 Điều 172). Văn bản không mở đường gia hạn sau ngày hết hạn. Công ty không tự giải thể theo dự án; thanh lý, đất, lao động, tài khoản vốn: xem chấm dứt dự án đầu tư.
Gia hạn tiến độ dự án đầu tư: kéo dài bao lâu, bao nhiêu lần?#
Tiến độ trên IRC gồm tiến độ góp vốn, huy động vốn và thực hiện các mục tiêu chủ yếu, theo giai đoạn nếu có (khoản 8 Điều 37 Nghị định 96). Gia hạn tiến độ dự án đầu tư, hay giãn tiến độ dự án đầu tư, là điều chỉnh các mốc này. Nhiều doanh nghiệp cũng gọi việc này là gia hạn dự án đầu tư, nhưng hồ sơ và giới hạn khác hẳn gia hạn thời hạn hoạt động.
Dự án có chủ trương. Không được kéo dài quá 24 tháng so với văn bản chấp thuận lần đầu, trừ khi: khắc phục bất khả kháng; chậm được giao, cho thuê đất, chuyển mục đích; theo yêu cầu của cơ quan nhà nước hoặc cơ quan chậm thủ tục; thay đổi quy hoạch; thay đổi, bổ sung mục tiêu thuộc diện chủ trương; tăng tổng vốn từ 20% làm đổi quy mô; trường hợp Chính phủ quy định (khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư). Mốc 24 tháng là tổng, không phải mỗi lần; luật không đếm số lần điều chỉnh. Trong 24 tháng chỉ điều chỉnh IRC (điểm b khoản 2, khoản 4 Điều 51 Nghị định 96); quá 24 tháng trong bảy trường hợp trên thì điều chỉnh chủ trương trước (điểm c khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư).
Dự án chỉ có IRC. Khoản 4 Điều 33 chỉ nói dự án có chủ trương, nên theo câu chữ không có trần 24 tháng. Cơ quan đăng ký đầu tư xét nguyên nhân chủ quan, khách quan và mức độ ảnh hưởng trước khi chấp thuận (khoản 3 Điều 28 Nghị định 96). Mốc chấm dứt dự án và mốc thu hồi đất bên dưới vẫn áp dụng.
Chậm giao, bàn giao đất. Không phải điều chỉnh; ngày trên quyết định giao, cho thuê đất hoặc văn bản bàn giao là căn cứ tính tiến độ (khoản 4 Điều 28). Muốn IRC ghi lại thì dùng thủ tục rút gọn, Mẫu I.1.6 (khoản 5 Điều 28).
Dự án có chủ trương từ trước khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực có quy tắc chuyển tiếp riêng (khoản 4 Điều 102 Nghị định 96); dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt điều chỉnh tại Ban quản lý kèm cam kết tuân thủ (Điều 48; xem thủ tục đầu tư đặc biệt).
Thủ tục giãn tiến độ dự án đầu tư: hồ sơ, cơ quan, thời gian#
| Trường hợp | Thủ tục | Thời gian (ngày làm việc) | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Dự án chỉ có IRC; hoặc có chủ trương, tổng kéo dài không quá 24 tháng | Điều chỉnh IRC | 07 ngày | Điều 51; khoản 2 Điều 56 Nghị định 96 |
| Có chủ trương của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, quá 24 tháng, thuộc khoản 4 Điều 33 | Điều chỉnh chủ trương, rồi IRC | Thẩm định 14 ngày, quyết định 03 ngày | Điều 53 |
| Có chủ trương của Ban quản lý, quá 24 tháng, thuộc khoản 4 Điều 33 | Điều chỉnh chủ trương, rồi IRC | 17 ngày | Khoản 1 đến khoản 4 Điều 54 |
| Có chủ trương của Thủ tướng, quá 24 tháng, thuộc khoản 4 Điều 33 | Điều chỉnh chủ trương qua Bộ Tài chính | Thẩm định 20 ngày, quyết định 05 ngày | Điều 52 |
| Cập nhật do chậm bàn giao đất | Rút gọn, Mẫu I.1.6 | IRC 03 ngày; Chủ tịch tỉnh 02 + 03 ngày; Ban quản lý 05 ngày | Khoản 1 Điều 56; khoản 3 Điều 53; khoản 5 Điều 54 |
Dự án trong nước có chủ trương nhưng không có IRC, kéo dài trong 24 tháng, thì không có thủ tục điều chỉnh IRC; nếu thay đổi chạm vào thỏa thuận ký quỹ, thông báo cơ quan đăng ký đầu tư trước khi điều chỉnh (điểm đ khoản 9 Điều 27 Nghị định 96).
Hồ sơ theo khoản 1 Điều 52 Nghị định 96: văn bản đề nghị (Mẫu I.1.8), báo cáo tình hình triển khai (Mẫu I.1.9), quyết định của nhà đầu tư là tổ chức, giải trình. Phần giải trình quyết định kết quả: tách từng khoảng chậm kèm chứng cứ, phân biệt khoảng được loại trừ với khoảng do doanh nghiệp. Cách nộp, nộp trực tuyến: xem thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Hai việc đi kèm:
- Ký quỹ. Tiến độ là một nội dung của thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án (điểm a khoản 1 Điều 27 Nghị định 96), nên giãn tiến độ thường kéo theo sửa thỏa thuận. Dự án chấp thuận trước 01/07/2015 vốn được miễn ký quỹ, nhưng điều chỉnh tiến độ sau 01/03/2026 thì phải ký quỹ cho phần được điều chỉnh (khoản 7 Điều 52 Luật Đầu tư; khoản 4 Điều 105 Nghị định 96). Xem ký quỹ dự án đầu tư.
- Báo cáo giám sát trước khi điều chỉnh (Mẫu số 16 Thông tư 44/2026/TT-BTC, theo Nghị định 19/2026/NĐ-CP); xem báo cáo giám sát đầu tư.
Chậm tiến độ sử dụng đất: gia hạn 24 tháng theo Luật Đất đai#
Đây là lớp dễ bị bỏ sót nhất. Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai áp dụng cho đất được giao, cho thuê, chuyển mục đích, công nhận hoặc nhận chuyển nhượng để làm dự án, với hai dấu hiệu:
- Không sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa; quá 12 tháng mà chưa xây hạng mục, công trình theo dự án là rơi vào trường hợp này.
- Chậm 24 tháng so với tiến độ trong dự án: quá 24 tháng kể từ khi hết tiến độ đầu tư ghi trong dự án, "hoặc dự án đầu tư điều chỉnh theo đúng quy định của pháp luật đầu tư", mà chưa xây xong toàn bộ hạng mục (điểm e khoản 2 Điều 31 Nghị định 102/2024).
Khi đó chủ đầu tư được gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng, nộp thêm tiền cho thời gian gia hạn; hết gia hạn mà chưa đưa đất vào sử dụng thì bị thu hồi, không bồi thường về đất, tài sản và chi phí đầu tư vào đất còn lại (khoản 8 Điều 81). Bất khả kháng thì không áp dụng (khoản 9 Điều 81; khoản 1 Điều 31 Nghị định 102).
Theo khoản 2 Điều 31 Nghị định 102, thời gian gia hạn tính từ đầu tháng thứ 13 kể từ khi bàn giao đất, hoặc đầu tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải xong đầu tư xây dựng; đất giao theo tiến độ thì tính từng phần. Nếu vi phạm chỉ được phát hiện khi thanh tra, kiểm tra, 24 tháng tính từ ngày có quyết định gia hạn; quyết định ban hành trong 30 ngày kể từ khi có báo cáo kiểm tra hoặc kết luận thanh tra, nếu doanh nghiệp có văn bản đề nghị (điểm c). Mốc ngắn nhất: sau 15 ngày kể từ khi cơ quan nhà nước có văn bản xác định vi phạm mà doanh nghiệp không gửi đề nghị gia hạn, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
Tiền nộp thêm với đất thuê = diện tích đất tính thu tiền thuê được gia hạn × giá đất tính tiền thuê đất tại thời điểm quyết định gia hạn × tỷ lệ % tính đơn giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định × số tháng gia hạn / 12 (điểm a khoản 4 Điều 30 Nghị định 103/2024, thay bởi khoản 15 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP). Giá đất ở đây theo Điều 5 Nghị định 103 đã sửa: giá trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo Điều 7, Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15 (khoản 1 Điều 13 Nghị định 50/2026). Đất giao có thu tiền sử dụng đất dùng tỷ lệ 2% (khoản 1 Điều 15 Nghị định 103, thay bởi khoản 8 Điều 13 Nghị định 50/2026). Khoản này không được miễn, giảm, không trừ tiền bồi thường đã ứng (khoản 2 Điều 15, điểm b khoản 4 Điều 30 Nghị định 103). Về độ lớn, công thức gần với tiền thuê đất cho số tháng được gia hạn, nhưng số thật phụ thuộc hệ số của tỉnh và mục đích sử dụng đất; nên chờ thông báo của cơ quan thuế thay vì tự ước.
Điểm nối hai luật là cụm "dự án đầu tư điều chỉnh theo đúng quy định của pháp luật đầu tư". Theo cách đọc của chúng tôi, giãn tiến độ hợp lệ trên IRC trước khi chạm mốc thì mốc 24 tháng của luật đất đai tính theo tiến độ mới. Nhưng giãn tiến độ không xóa dấu hiệu 12 tháng, vì dấu hiệu này đếm từ ngày bàn giao đất.
Chậm tiến độ mà không điều chỉnh: phạt, chấm dứt, thu hồi đất#
- Phạt tiền: không thực hiện đúng nội dung chủ trương, IRC: 70 đến 100 triệu đồng; ngừng dự án tổng cộng quá 12 tháng: cùng mức (điểm a, điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định 122/2021/NĐ-CP; xem tạm ngừng dự án đầu tư). Đây là mức với tổ chức, cá nhân bằng một nửa (khoản 2 Điều 4). Không có điều riêng phạt "chậm tiến độ"; theo cách đọc của chúng tôi, chậm mà không điều chỉnh có thể bị coi là không đúng nội dung IRC.
- Ngừng hoạt động: vi phạm tiếp sau khi bị phạt là căn cứ để ngừng dự án, nhưng loại trừ trường hợp chỉ chậm tiến độ (điểm đ khoản 2 Điều 35 Luật Đầu tư).
- Chấm dứt: quá 24 tháng kể từ khi hết tiến độ thực hiện mục tiêu (của dự án hoặc giai đoạn) ghi trên IRC hoặc IRC điều chỉnh mà chưa xong và không thuộc trường hợp được điều chỉnh tiến độ (điểm b khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư); dự án có chủ trương cần ý kiến cơ quan chấp thuận (khoản 3 Điều 36). Ký quỹ chưa hoàn trả nộp ngân sách (khoản 12 Điều 27 Nghị định 96); đất bị thu hồi (điểm d khoản 1 Điều 82 Luật Đất đai).
Vì mốc chấm dứt tính theo tiến độ trên IRC điều chỉnh, giãn tiến độ đúng hạn dời luôn mốc này; một quyết định chấm dứt theo điểm b có trong bài chấm dứt dự án đầu tư.
Tình huống: nhà máy FDI chậm 18 tháng so với chủ trương#
Công ty TNHH A, 100% vốn nước ngoài, có nhà máy ngoài khu công nghiệp, thuê đất không qua đấu giá nên thuộc diện chủ trương (khoản 8 Điều 24 Luật Đầu tư), do Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận tháng 06/2024. Tiến độ ban đầu: vận hành 06/2026. Quyết định cho thuê đất tháng 09/2024, bàn giao thực địa tháng 03/2025. Công ty khởi công 01/2026, chậm thiết bị nhập khẩu, dời vận hành sang 12/2027, tức 18 tháng sau mốc ban đầu.
- Tách khoảng chậm. Giả định tiến độ trong chủ trương tính từ ngày có quyết định thuê đất. Sáu tháng bàn giao đất muộn không tính và không cần thủ tục (khoản 1, khoản 4 Điều 28 Nghị định 96), nên theo cách đọc của chúng tôi, phần tính vào trần 24 tháng là 12 tháng. Ba tháng từ chủ trương đến quyết định thuê đất có thể cũng được loại trừ (điểm b khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư); dù tính đủ 18 tháng thì vẫn dưới trần.
- Chọn thủ tục. Dưới trần nên chỉ điều chỉnh IRC tại Sở Tài chính, 07 ngày làm việc, nộp trước khi tiến độ cũ (06/2026 cộng sáu tháng) hết để không có khoảng vi phạm IRC.
- Kiểm tra mốc đất. Khởi công 01/2026 là trong 12 tháng kể từ bàn giao, nên chưa rơi vào dấu hiệu 12 tháng. Khởi công sau 03/2026 thì đã vào khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai dù IRC đã giãn tiến độ.
- Ký quỹ và mốc còn lại. Sửa thỏa thuận ký quỹ theo tiến độ mới. Còn 12 tháng trong trần; vượt trần chỉ còn đường điều chỉnh chủ trương với lý do thuộc khoản 4 Điều 33.
Năm mươi năm sau, thời hạn hoạt động của công ty tính từ ngày bàn giao 03/2025 (điểm c khoản 1 Điều 28). Giả sử văn bản chấp thuận ghi 50 năm, mức trần với dự án ngoài khu kinh tế không thuộc nhóm 70 năm, thì khi hết hạn chỉ còn thủ tục gia hạn theo khoản 2 Điều 64, với ba điều kiện của khoản 9 Điều 28. Riêng đất thuê theo quyết định 09/2024 có thời hạn tính từ 09/2024 (khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai), tức hết trước thời hạn dự án khoảng sáu tháng; hồ sơ gia hạn đất phải vào năm cuối, chậm nhất sáu tháng trước ngày hết hạn đất.
Checklist trước khi nộp hồ sơ gia hạn dự án đầu tư#
- Ghi hai ngày hết hạn, T (dự án) và T đất, cùng các mốc tiến độ, vào lịch pháp chế; đặt nhắc việc từ T trừ 24 tháng.
- Lập bảng các khoảng chậm, mỗi khoảng kèm văn bản chứng minh và căn cứ loại trừ (nếu có).
- Dự án có chủ trương: cộng tổng thời gian đã kéo dài so với văn bản lần đầu trước mỗi lần xin giãn.
- Gửi đề nghị gia hạn sử dụng đất ngay khi nhận văn bản xác định vi phạm đất đai (mốc 15 ngày).
- Rà thỏa thuận ký quỹ, hợp đồng thuê lại đất, hợp đồng vay và điều kiện ưu đãi có gắn với thời hạn, tiến độ dự án.
- Sau mỗi quyết định: cập nhật IRC và báo cáo trên Hệ thống thông tin quốc gia về đầu tư cho khớp.
Câu hỏi thường gặp về gia hạn dự án đầu tư#
Gia hạn dự án đầu tư được bao nhiêu lần?#
Không giới hạn số lần; giới hạn là độ dài mỗi lần (thời hạn hoạt động) và tổng 24 tháng (tiến độ dự án có chủ trương), như đã nêu ở trên.
Giãn tiến độ có làm mất ưu đãi đầu tư không?#
Luật Đầu tư không có quy định tự động thu hồi ưu đãi khi giãn tiến độ. Nhưng ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đặc biệt chỉ áp dụng cho dự án có quy mô vốn và thời hạn giải ngân vốn theo quy định của Chính phủ (khoản 2 Điều 17 Luật Đầu tư), nên giãn tiến độ làm chậm giải ngân có thể làm mất điều kiện. Kiểm tra điều kiện ưu đãi ghi trên IRC trước khi đề nghị kéo dài; xem ưu đãi đầu tư.
LexData rà soát mốc thời hạn, soạn hồ sơ gia hạn dự án đầu tư, giãn tiến độ và làm việc với Sở Tài chính, Ban quản lý trong dịch vụ điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
